2027年「三好一壞」　信用管制2年，新北房價為何跌不下來？

文／管清智　攝影／管清智

房市並不是沒有需求，也不是沒有供給，只是在信用管制下，交易量被大大腰斬。但從影響房市的4大指標來看，加上近日央行政策鬆綁，房市正在恢復健康的市場狀態。

2024年9月央行祭出第七波選擇性信用管制，至今整整滿2年，這套堪稱史上最強的信用管制，確實把交易量打到腰斬再腰斬，但新北市政府地政局最新公布的2026年第二季不動產市場分析季報，卻給了市場一個耐人尋味的答案：預售屋均價年漲8.5％、成屋大樓年漲2.6％，只有成屋公寓小跌1.8％，房價依然漲多跌少。為什麼？筆者的答案很直白：政策只是手段，只能達到降溫或刺激的短期效果，決定房市長期方向的，從來都是經濟、資金、股市、供需4大指標。

經濟與景氣　房市的地基

經濟景氣是影響房市最大的關鍵，沒賺錢，誰敢換房？沒能力，誰敢買房？1997年亞洲金融風暴、2008年全球金融海嘯都是最好的例子，再蛋黃的地段、再好的房子，都撐不過景氣的寒冬。反之，景氣大好，消費力大增、物價通膨，正是房市的主升段，1980年代後期的台灣與日本、10年前的中國皆是如此。主計總處8月將今年經濟成長率上修至11.05％，創39年新高，明年仍預估成長6.04％，這一球，是好球。

資金與股市　狂歡後的歇息

資金看匯率與M1B、M2貨幣供給，其中M1B是民眾和企業手上隨時可動用的錢，包括現金、支票存款、活期存款與活期儲蓄存款；M2則是M1B再加上定期存款、外匯存款等較不易立即動用的資金，代表整體市場的資金總量。台幣升值代表熱錢湧入，有利股房兩市，過去2年台灣整體資金水位（M2）依然充沛，並未出現2022年升息循環時M1B與M2死亡交叉，（M1B年增率低於M2年增率，通常被視為股市資金動能轉弱的訊號）、資金急速退潮的狀況。

現在更像是「狂歡後的歇息」，資金大方向沒有離開台灣，只是股市來到高檔，投資人把部分過熱的活錢（M1B）轉進定存與外匯（M2）調節避險，資金動能轉為更具韌性的盤整支撐。股市最容易懂，股房兩市向來同步，唯獨這一次被最強信用管制硬生生扭轉，也造成資金過度集中在股市。資金、股市，同樣是2顆好球。

供需　唯一的一顆壞球

房市供需就如同股市籌碼，這2年銷售速度放緩，供給量持續堆高、賣壓沉重；需求端則被政策卡住，有自住需求的貸不到款，投資需求更不用提，央行不放水，自然形成供給大於需求的結構。房市基本面沒有出問題，需求只是被人為關在門外，4大指標三好球一壞球，而這顆壞球正與政策高度關聯。今年3月央行開出放寬第一槍，第二戶貸款成數由5成提高至6成，這1成額度的意義，是政策方向由緊轉鬆；9月17日再放寬1成，更為房市注入資金活水。

資金與流動性決定漲幅

在4大指標多方結構下，新北房價依然上漲，只是交易量被政策箝制，呈現量縮價穩的格局。細看季報，預售屋每坪75.5萬元、成屋大樓52.1萬元、成屋公寓38.3萬元，預售屋與公寓的年漲幅差距達10.3個百分點，漲幅排序為預售屋、成屋大樓、成屋公寓，關鍵就在市場資金與流動性：預售屋資金門檻低、不會折舊、持有成本低、流動性高；大樓資金門檻高、折舊快、持有成本高；公寓除了門檻高，賣相差更讓流動性墊底。

最後給讀者的一句直言：2027年在經濟、資金、股市無虞，政策又漸進鬆綁之下，房市方向已然明確，但被破壞的市場情緒短期不易修復，接下來的勝負手就在供需。供給過量的地方仍需盤整，供給稀有、需求強勁的地方，將率先築底反彈。

《住展雜誌》創立於1985年，是全台第一家房產媒體
擁有最豐富且即時的預售屋、新成屋資訊
官方網站：www.myhousing.com.tw
FB粉絲團：www.facebook.com/myhousingfan