文／謝曉菁
不少父母希望在生前將房產分配給子女，避免日後發生繼承爭議，但提早贈與真的比較省錢嗎？對此，正業地政士聯合事務所所長鄭文在分享案例，一名母親名下有2間房屋，打算讓2名子女各取得1戶，原本計畫先透過夫妻間贈與，再由父母分別將房屋贈與孩子，藉此降低贈與稅負擔。沒想到，經過試算才發現，即使不用繳納贈與稅，仍可能產生土地增值稅、契稅等費用，相關成本估計接近百萬元。
鄭文在指出，許多長輩希望提早安排財產分配，卻對預立遺囑有所忌諱，所以常流於「有想法沒辦法」的困境。不過，若是從節稅角度切入，或許可以增加長輩立遺囑的動力。
他說明，房屋贈與涉及的稅負不只有贈與稅，若未事先計算相關成本，實際支出可能與原先預期相差甚遠。以這起案例來說，母親名下有2間房屋，分別約在20年前及30年前取得。夫妻倆考量到希望2名子女未來各有1間房，原本決定先將其中一戶透過夫妻贈與移轉給父親，再由父母各自將一戶房屋贈與子女，希望利用每人每年的贈與稅免稅額，降低整體稅負。
然而，鄭文在提醒，即使贈與金額未超過免稅額，房屋移轉仍可能產生契稅及土地增值稅。其中，房屋贈與的契稅稅率為6%，課稅基礎為房屋評定現值，而土地部分則須依相關規定計算土地增值稅，不能只看是否需要繳納贈與稅。
《房市讀懂了》Ep.22／都更利益誰拿走、便宜房誰受惠？《住展》揭六都居住痛點 下一任市長怎麼解？
尤其夫妻間贈與土地，依規定得申請不課徵土地增值稅，但這不代表土地增值稅永久免除。鄭文在說明，若父親日後再將受贈土地移轉給子女，仍須依規定計算土地增值稅，不能因為夫妻間曾經辦理移轉，就認為土地漲價總數額可以重新起算。
鄭文在表示，這2間房屋因持有時間較長，依案例試算，土地增值稅分別約為20多萬元及70多萬元，合計約90多萬元。即使透過夫妻贈與及分別贈與子女的方式，讓贈與稅降至零元，仍無法省下這筆土地增值稅；若再加計其他移轉費用，整體支出可能接近百萬元。
在了解夫妻倆的真正需求後，鄭文在發現，母親希望的其實不是立即將房屋移轉給子女，而是確保未來2名孩子能各自取得1戶，避免繼承時產生爭議。因此，他建議夫妻倆評估透過預立有效遺囑的方式，事先安排房產分配，而非急著在生前辦理贈與。
鄭文在進一步檢視案例中的財產狀況，發現2間房屋的土地公告現值及房屋評定現值合計約800萬元。如果母親沒有其他現金、股票、有價證券或其他財產，依案例條件評估，未來可能不必繳納遺產稅。不過，實際是否課徵遺產稅，仍須依繼承發生當年度的免稅額、扣除額及全部遺產價值計算。
除了生前移轉的成本，鄭文在也提醒，子女未來出售房屋時的所得稅負，可能因取得方式不同而有差異。這起案例的2間房屋均在2016年以前取得，若現在由子女受贈後出售，與日後透過繼承取得再出售，可能涉及不同的房地交易所得稅規定。
他指出，依個案取得時間及適用條件不同，生前贈與與繼承可能產生相當大的稅負差距，部分情況甚至可能達數百萬元。因此，父母在決定如何將房產留給子女前，除了計算眼前的移轉費用，也應將子女未來可能出售房屋的稅負納入考量。
鄭文在認為，預立遺囑不只是安排財產分配的方式，也能讓長輩在保有房屋所有權的情況下，提前表達未來分配意願。相較於直接贈與，是否透過遺囑安排繼承，應視家庭財產結構、子女需求及相關稅負綜合評估。
不過，遺囑仍須符合法定形式，並注意繼承人的特留分等規定，並非只要寫下分配意願，就能完全排除日後爭議。鄭文在建議，屋主若有將不動產留給子女的打算，應先釐清是希望立即移轉所有權，還是單純想安排未來繼承，再評估贈與與遺囑的利弊，避免為了節省贈與稅，反而增加其他不必要的移轉成本。
《住展雜誌》創立於1985年，是全台第一家房產媒體
擁有最豐富且即時的預售屋、新成屋資訊
官方網站：www.myhousing.com.tw
FB粉絲團：www.facebook.com/myhousingfan