繞著地球投資房地產—美國篇 With 報新聞 看房產
文：總主筆 張恭銘jeff & 房產暢銷作家 張淳淳老師
2026年10月美國樓市像一條被凍住的河。表面看，到處是“賣不動”的新聞；可你要是蹲下來聽，冰層底下有聲音。有人在撤牌，有人在加價；有人在離場，有人在收拾行李準備進去。同一片河面，冷熱是完全不同的。我們從五個觀點小故事來看看美國現在的房產投資問題。
一、7.4%的那道線，把人分成了兩種
2026年10月，30年期固定房貸利率一度摸到7.4%，刷新2023年底以來的最高紀錄；月底回落到7.24%，但仍在7%上方，比去年同期的6.17%高出一大截。全美房屋銷量大概率創下2011年以來最低。
7%是一道心理線。線以上，很多人的月供從“可以咬牙”變成“算了”。Redfin的數據說，9月全美賣家數量比買家多出近63%，是2013年有統計以來最大的買賣失衡。聽起來對買家很有利，對吧？但同一份數據也說了另一句話：這是多年來供給端對買家最友好的時刻之一，偏偏出現在大部分人負擔不起的時候。
這就是2026年最擰巴的地方。機會擺在桌上，但坐下來吃這頓飯的門票，變貴了。
二、有人撤牌，有人加價六萬
洛杉磯西柯汶那，一棟1955年的老房子，平平無奇，學區也談不上亮眼。它上市的時候，房市已經在轉冷。按理說，這種房子應該安靜地掛著，慢慢等。但它沒有。幾個華人買家同時盯上了它，最後成交價比要價高出約6萬美元。
原因不在房子本身，在後院。那塊地夠大，可以加建ADU。在洛杉磯，ADU意味著一份獨立的租金收入，意味著“以房養房”從口號變成算術。當別人看到一棟老房子的時候，他們看到的是一個可以拆成兩份現金流的結構。
同一座城市，另一條故事線完全相反。曼哈頓核心區百萬美元級別的剛需房源，看房量幾乎歸零。賣家不急著割肉，選擇撤牌，等明年開春再說。9月全美已簽合同的交易中，14.5%最終流產，除2020年極值外創下歷史新高——買家在驗房時發現一點小毛病，或者算了算月供，就乾脆不玩了。
同一個國家，同一個月。有人在為一棟老房子的後院加價，有人在為一套公寓的月供失眠。美國樓市從來不是一個市場，它是五十個、一百個彼此聽不懂對方語言的市場。
三、錢在往哪裡挪
如果把2026年的美國房市畫成一張熱度圖，亮的地方不在陽光帶，在中西部和東北部。紐約、芝加哥2025年房價漲幅約5%，領跑全國；而疫情期間被透支最狠的陽光帶城市在補跌，奧斯汀較2022年峰值累計回落約24.5%。領漲的主線，從“陽光與空間”切換成了“就業密度、收入底盤和供給稀缺”。
紐約是一個值得多看兩眼的樣本。曼哈頓的開發管控極嚴，新增住宅土地儲備見底，舊改審批週期動輒五到八年，庫存長期偏低。這意味著即便需求只是溫和回歸，價格也有底。2023到2024年加息最猛的時候，曼哈頓千萬美元級豪宅的現金買家佔比依然很高，信貸利率的波動打不到這批人身上。
當槓桿變貴的時候，現金多的人反而獲得了更大的相對優勢。 這不是說普通人沒有機會，而是說2026年的機會不再獎勵“敢借錢的人”，它獎勵“看得懂結構的人”。
四、跨境買家的那道暗門：不是房價，是規則
一個從中國大陸出發的買家，2026年在美國買房，最大的障礙早就不是“房價貴不貴”。第一道關卡在資金端：個人每年5萬美元的便利化購匯額度，明確規定不得直接用於境外購房。合規的路徑需要提前兩到三個月規劃，海外賬戶直接電匯Escrow、合法換匯匯集、或者動用已有海外資產。
第二道關卡在身份端。截至2026年8月，26個州通過了63項限制外國人持有房產的法案，其中11項在2026年正式成為法律。佛羅里達、得克薩斯這類市場的規則已經變了，買之前不查清楚，合同簽了也可能過不了戶。
第三道關卡在退出端。FIRPTA，15%的預扣稅，在買入的時候不咬人，在賣出的時候咬人。持有架構如果不在購買前和跨境稅務律師定好，未來出售時的稅務效率會被吃掉一大塊。
流程本身倒是清楚的：先拿貸款預批，再選房；外國人通常需要25%到40%的首付，利率比本地常規貸款高1到2個點；合同簽完5到7天內做房屋檢查；Escrow托管賬戶保證定金不直接進賣家口袋；產權保險擋住未發現的留置權。全流程45到90天。
流程是透明的。透明不等於簡單。跨境買房的真正功課，發生在看房之前。
五、一個休斯敦的算術，和一個帕薩迪納的耐心
有一個故事是這樣的：一位北京買家，在休斯敦離市中心15分鐘車程的小區，一口氣買了六套公寓。總投入約300萬人民幣，每年租金收入大約24萬人民幣。她算的賬很樸素：同樣的錢在北京買一套，租金回報率是另一個數量級。
另一個故事的節奏完全相反。帕薩迪納一棟百年莊園，華裔屋主400多萬美元全現金買入，花了七年時間修復，1100萬美元上市出售。七年。中間經歷了加息、降溫、疫情、以及無數次“要不要現在就賣”的誘惑。
第一個故事贏在算術，第二個故事贏在耐心。2026年的美國房市，兩種人都能找到自己的打法。但最危險的是那種既視感！希望大家都買到自己喜歡的美國房產！歡迎本文章轉發轉寄轉貼，也歡迎投稿到報新聞！