文／謝曉菁 攝影／黃威彬
不少房東擔心房子租不出去、房客欠繳租金，或出租後還得處理修繕與管理問題，寧可讓房屋閒置。為此，長期經營社會住宅包租代管業務的聯勝房屋體系，今年透過新成立的匯勝房屋拓展桃園市場，自3月起承接桃園市全區社宅包租代管案件，預估今年底累計媒合件數可達400件，並以包租模式為主，降低屋主自行出租的管理負擔。
聯勝房屋自2010年從台北租賃仲介市場起家，2021年投入社宅包租代管業務。根據業者公布資料，目前管理案件已超過3400件，其中約85%採包租模式。聯勝房屋董事長林政緯另成立匯勝房屋，將既有的管理制度及教育訓練經驗延伸至桃園，並依當地房屋條件及租金行情調整服務方式。
匯勝房屋總經理李馥任表示，相較於雙北市場，桃園仍有部分屋主對社宅包租代管制度不熟悉，擔心房客欠租、房屋修繕及後續管理等問題。他指出，匯勝希望透過包租模式，讓房東不必自行承擔空租期間的租金損失，也能減少處理租賃事務的時間。
社會住宅包租代管主要分為「包租」與「代管」兩種模式。代管是由房東直接與房客簽訂租約，業者協助招租及管理；包租則是業者先向房東承租，再轉租給符合資格的房客，由業者依契約支付房東租金，並承擔轉租期間的空租及房客欠租風險。
李馥任指出，包租模式需要業者先行支付租金，資金壓力相對較高，但對房東而言，最在意的往往是每月能否穩定收到租金。他認為，若房東將房屋交由專業業者管理，仍須自行承擔空租及欠租風險，委託管理的效益就會受到影響。
在費用方面，匯勝表示，社宅包租代管服務費由政府依相關制度支付，公司不另向房東收取服務費，也不以賺取租金價差作為營運模式。李馥任表示，部分桃園屋主原本認為自行出租收益較高，但實際了解制度及管理成本後，才發現委託包租代管也可能是另一種選擇。
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除了租金管理，老屋整修也是屋主考慮是否出租的重要因素。匯勝指出，部分閒置住宅因屋況老舊，屋主不清楚應從何處著手改善，因此遲遲沒有出租。業者接案後會先到現場評估，區分必要修繕與可暫緩項目，提供報價及建議，再由屋主決定是否施作。
匯勝舉例，先前曾協助桃園區一名老公寓屋主規劃整修，透過重新油漆及汰換部分家電改善屋況，讓房屋較快進入出租市場。業者表示，修繕不一定需要全面翻新，重點在於依照預算改善影響居住品質的問題。
房屋出租後，匯勝也建立報修處理機制，將漏水、停電等影響居住的狀況列為緊急案件，以一天內到場處理為目標；一般維修則以三天內完成為原則。房客可直接向業者反映問題，不必透過房東轉達。
李馥任認為，修繕問題若長時間未獲處理，容易成為房東與房客發生爭議的起點，因此業者除了招租、簽約，也須負責後續管理，包括鄰里溝通、管委會通知、退租點交及屋況爭議等事務。
匯勝表示，過去曾接手一間前房客退租後留下大量垃圾的住宅，由團隊協助清運及整理，並蒐集屋況毀損相關證據，協助屋主進行後續處理。另有承租家庭因失業面臨經濟困難，業者協助連結社工及社會福利資源，同時依包租契約持續支付房東租金，減少租賃雙方因經濟問題產生的衝突。
隨著管理案件增加，匯勝也導入租賃管理系統，處理每月造冊、對帳及相關行政作業，讓業務人員有更多時間投入現場管理。李馥任表示，系統主要用於提高作業效率，但遇到漏水、修繕或租賃糾紛時，仍須由專人協助處理。
對於年底媒合400件的目標，李馥任表示，公司不以快速擴張案件量為唯一考量，而是希望維持服務品質及履約能力。他指出，社宅包租代管不只是協助房東找到房客，更重要的是在租賃期間持續處理租金、修繕與管理問題，讓房東及房客都能降低租賃過程中的負擔。
目前匯勝房屋承接範圍涵蓋桃園市全區，針對有意加入社宅包租代管的屋主，業者將先評估房屋條件、租金行情及適用方案，再提供後續服務建議。
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