文／林喬慧、魏敬軒 攝影／黃威彬
「我寧願去做冷氣！」一名不願具名的台北市建商無奈向本刊透露，他原本光是在北市，手上就有5、6個危老案，有些已經談到百分百同意，但現在卻決定全部暫緩，「我3年內都不推案了，第一個成本沒辦法確定，第二個售價也沒辦法確定，成本反映到售價至少一年半，我乾脆放棄繼續等，慢慢整合把基地放大，用時間換空間。」
「松山區就有案子整合好丟出來賣，誰接誰掛掉，大同區也有知名建商整合到接近8成，就不繼續推進，因為成本沒辦法履約，直接放在那邊讓合約自然過期，這種案例一大堆。」
該名建商算給《住展》聽，以他自己去年12月整合完成的北市中心危老案為例，今年2月送件，最近也決定暫緩。「光機電，原本預估一戶100萬就能做起來，現在發包出去要150萬，就連最基本的線材都在漲，國際銅價大漲，過去銅一捲最便宜1100元，現在要2100元，造價控制不了，根本吞不下去。」
不只如此，土方之亂、連續壁漲價、台北市要求鄰損自動化監測，每一項都讓造價再往上疊，他說，在房價約80萬元的區段，過去造價一坪15、16萬元撐得起來，整合時談五五分都做得下去，但現在估算造價已經來到一坪30至40萬元，房價卻沒有跟著翻倍。「連本都回不來，這案子怎麼履約？」
有人或許會問：成本墊高，建商少分一點給地主，不就打平了？他搖搖頭，「台北市中心合建分回比例本身就有樓地板，五五分不可能再低了，否則地主也不願意。」
如果你家正好是那種屋齡超過30年、地主還沒喬攏、地段又不在蛋黃區的老公寓，那麼這位建商的決定，翻成白話就是一句話：你可能等不到人來敲門了。這不是單一建商的選擇。
老屋等不到的那扇門
台灣老屋數量持續增加，屋齡30年以上住宅已接近6成，許多建築不只外牆斑駁、管線老舊，也可能面臨耐震安全疑慮。而當愈來愈多建商做出同樣的計算，最先被留在原地的，就是還在等他們上門的老屋住戶。你等的那個建商，可能早就來看過、評估過，最後決定不接了。
過去住戶常以為，只要房子夠老，總有一天會有建商上門談都更，甚至還能「一坪換一坪」。但品嘉建設董事長胡偉良觀察，因都更成本高、整合難度高，市場已出現權力反轉。以前是地主選建商，現在是建商挑地主。若基地共識低、地主要求高，建商可能直接放棄。
真正讓建商縮手的，是營建成本大幅墊高後，合建的帳愈來愈難算。高力國際業主代表服務部董事黃舒衛也觀察，有些案子因造價超出預期，進度已經停滯，只是尚未正式進入市場，外界未必聽得到。對住戶來說，最怕的是談了多年，以為快到終點，最後才發現建商蓋下去可能賠錢，案子又回到原地空轉。
很多人以為建商縮手，是因為造價「還在漲」。但攤開官方數據，情況比這更麻煩，造價不是還在漲，是漲上去就回不來了。根據主計總處的營造工程物價指數（CCI），疫情後2021年年增率高達10.94%，2022年續漲7.36%，而營造成本在那兩年一次墊高了一大階，之後就卡在高檔下不來。
漲上去、回不來的造價
這個高檔回不去，才是真正的問題所在。德運建設董事長林財于指出，近5年造價累積上漲約5至6成。對新案來說，成本墊高、房價卻在限貸令下漲不動，利潤兩頭被夾；對那些好幾年前、用更低造價談好條件的舊案來說，傷得更重，當年的分回比例是用墊高前的成本算的，如今造價回不來，整個算盤全部失準。
這還只是其中一道牆。把建商逼退的，是好幾道牆一起壓上來，而每一道壓在建商身上的牆，最後都會換一個形式，壓回住戶身上。
胡偉良指出，一個成功的都更案通常至少需要6到10年。前期整合約需半年至2年起，有些整合困難的案件拖到10年以上也常見；中段審議可能要2到5年；後續施工又要3到5年。對住戶來說，最現實的是當初談好的條件，很可能在搬回新家之前，就因為成本變動而過期了。
而等待的代價，往往落在地主自己身上。一名北市建商提到，他手上一個案子的地主，為了配合重建，已經把原本出租的房子收回、與租客解約，該名建商雖然暫時停擺案件推進，所幸也願意接手承租、補貼地主部分租金損失。但更多停擺的案子裡，地主沒有這麼幸運，退掉了租客，卻等不到動工，租金與新家兩頭落空。
愈來愈少的建商
曾參與台北、新北都更審議會的新北市都市更新學會理事長簡文彥指出，近期都更審議程序中「更換實施者」的頻率增加，反映部分中小型建商在資金或成本壓力下，面臨賠本風險或無法繼續推進，只能把案子轉賣給資金更雄厚的大型建商。對住戶來說，這代表可以談的對象正在變少，能選的人、能談的條件，也跟著愈來愈窄。
寶國建經協理林永城指出，建商退出都更的重要原因，是政府共同負擔提列標準與實際營造成本脫節。簡文彥也說明，政府造價提列標準屬於「落後指標」，難以及時反映缺工、料漲與國際局勢帶來的成本波動。有些案子已經核定，重算成本後才發現繼續蓋會賠，只能延後、停住，或找其他業者接手。
如果只看申請數字，危老市場好像還很熱。但這個「熱」，恰恰是問題本身。攤開內政部都更入口網的統計，危老申請件數的走勢像一條詭異的曲線：2021至2023年是高峰，連續3年突破700件，其中2021、2022年甚至破800件；但2024年斷崖式下墜，全年只剩283件；到了2025年又突然爆量，全年申請件數719件，年增超過1.5倍。
紙上很熱，工地很冷
這一上一下，不是市場忽冷忽熱，而是制度大限逼出來的搶照潮。黃舒衛分析，危老條例的時程獎勵即將落日，加上2026年公設比改革可能上路，地主擔心拖下去權益縮水、建商怕夜長夢多，於是趕在新制前搶著掛件。
問題是，搶到一張申請號碼牌，跟真的蓋得起來是兩回事。台北市都市更新學會榮譽理事長蔡漢霖觀察，市場出現「大家先搶先贏，至於能不能做以後再說」的現象，「很多案子等拿到執照後，才發現以現在的造價根本蓋不下去。」據了解，危老申請案約9成會核准、流程約8個月到1年，門檻並不算高；真正的關卡是在拿到執照之後。
這不是危言聳聽，台北市的官方數據攤開來就是這個樣子。《住展》爬梳台北市建管處資料發現，截至2026年4月底，北市累計核准的危老重建案達1065件，但其中已有177件「失其效力」，失效率約1成6，等於每6件核准案就有1件最後沒能走下去。
更值得注意的是，這些失效案有將近7成集中在基地150坪以下的小建案。這組數字說明，核准不等於蓋得成，而最先撐不住的，正是那些總銷有限、造價一漲就算不過帳的小基地。
力氣都往大基地集中
文章開頭那位北市建商的做法，正好印證了這件事。他手上的危老案，目前就改向持續整合，目標將基地擴大到500至600坪。原因很簡單，「小基地條件差，房價要賣好有難度，同時成本也比中大型基地高，根本是兩邊被削。」結果就是小基地乏人問津，建商的力氣都往大基地集中，換言之，守著小坪數老公寓、等人上門的住戶，很可能根本不在建商考慮的名單裡。
於是出現一種落差，紙面上申請爆量，工地裡卻冷冷清清，有的案子掛了件卻遲遲不動工，有的還在整合，實施者一算成本、評估短期內達陣無望，乾脆喊停、等新制再說。對正在等待的你來說，這意味著一件很現實的事，就算你家的案子「有在動」、甚至「已經核准」，都不等於它真的蓋得起來。
那麼，建商不能直接把多出來的成本轉嫁到售價上嗎？政大地政系教授林左裕認為，受限貸令影響，投資性買盤減少，房價上漲動能減弱。蛋黃區因需求強、替代品少，較有機會把成本反映在售價上；但蛋白區替代品眾多，建商較難靠提高售價抵消成本。也就是說，你家若不在蛋黃區，建商連靠漲價補成本這條路都走不通，自然更不願意接。
當建商算不過帳、紛紛離場，老屋住戶的選項只剩下愈來愈窄的等待。也是在這個背景下，政府把目光轉向另一條路，讓住戶自己來。
那就讓住戶自己當建商
當建商不來之後，老屋不會自己變年輕。
有些住戶苦等不到建商敲門，只能自己設法開門。新北樹林文林段自主都更案，就是這樣開始的。這個社區曾有建商評估過，但因基地位置較偏、利潤不夠誘人，最後沒有人願意承接。擺在住戶面前的，只剩兩條路：繼續住在逐漸劣化的海砂屋裡，或自己下場，把原本屬於建商的工作扛起來。
《住展》實際走訪現場。該案因海砂屋問題決定走上自主都更，未來將改建為3棟地上15層、地下3層的住宅大樓。採訪時，更新會總幹事吳秀英拿出當年的照片，牆面斑駁、水泥剝落，甚至看得到外露且斷裂的鋼筋，住戶後來還發現屋內含有石綿建材。
然而，屋況再危急，重建也不是喊了就能往前走。
地主們不熟悉融資、信託、設計、發包與工程管理，彼此之間還存在強烈的不信任感。從成立更新會、整合住戶意見，到尋找建築師、銀行與營造廠，每一步都得重新摸索。最後在新北市政府、新北市都市更新學會及寶國建經公司的協助下，才逐漸建立起推動機制。
如果說傳統合建是把重建工作外包給建商，自主都更則是把這些工作全部收回來自己做。問題是，工作收回來了，風險也一起回來了。成本這一關，樹林文林段同樣沒有躲過。
更新會理事長林水木指出，該案推動至今約7年，期間歷經疫情後通膨、俄烏戰爭及原物料價格上漲，融資需求已由原估17億元提高至25億元，增加約8億元。
當年營建成本每坪約15萬元，如今已來到25萬元。換句話說，即使成功走到重建這一步，也不代表可以避開營建成本上漲的衝擊。「還好我們是自主都更，沒有建商賺一手。」林水木說道。
這句話其實點出了自主都更最大的吸引力。少了建商分潤，地主理論上可以拿回更多權益。市場上常見的「一坪換一坪」訴求，背後也是建立在這個邏輯之上。
但同一句話，也揭露了自主都更最容易被忽略的另一面。少了建商分潤，並不代表成本消失了。建商原本承擔的融資風險、營建成本風險、工程管理風險與履約風險，並不會憑空消失。它們只是換人承擔，從建商，變成地主自己。
正因如此，當愈來愈多的建商開始退出市場，政府也開始把目光轉向另一條路。
總統賴清德已將擴大自主都更列為政策目標，行政院長卓榮泰也提出「讓地主不必負擔大成本就能重建」的方向。內政部則於6月4日將《都市更新條例》部分條文修正草案報請行政院審議，加速推動相關修法。
從簡化容積獎勵、設立信用保證基金，到研議將「全案管理」納入實施者角色，希望降低地主自行推動重建的門檻。待行政院核定後，預計後續將送交立法院審查。（於本刊截稿前，相關修正草案仍處行政院核定階段。）
從政策角度來看，這是一條合理的路。因為當建商不願意做，老屋不會因此停止老化，而重建需求也不會憑空消失。當市場愈來愈難依靠建商推動，能否讓地主自己完成重建，自然成為政府必須面對的課題。
根據內政部統計，2019年至2025年間，雙北地區核定都更案件共439件，其中採自主都更模式的僅22件。
7年、雙北、22件。換句話說，在所有核定都更案裡，自主都更仍是極少數。這個數字說明，自主都更從來不是一條容易的路。
如果說建商模式最大的問題是建商不一定願意來，那麼自主都更最大的問題，則是即使想做，也未必有能力做。
少了分潤，也少了負責
成本之外，自主都更還有一個更隱蔽的風險，也就是少了建商分潤的同時，自然也少了建商負責。而這一點，正是這次修法最受關注的焦點之一。
今年3月30日，內政部政務次長董建宏主持的都更條例修正草案公聽會，與會者光譜相當廣，包括各政府單位、各地都更學會、建築師公會等專業團體，乃至北市蛋黃區大型都更案『新隆社區』的未簽同意書住戶，以台北市新隆都更權益促進會的法人身分出席表達意見。
從這樣的與會組成就看得出來，這次修法牽動的層面有多廣。各方關注的核心也很集中，到底全案管理該怎麼定位，以及自主更新的風險最後由誰來承擔。共同的擔憂是同一件事，修法若只強調住戶主導，卻沒把責任、資格與機制說清楚，最後風險仍會落回住戶身上。
這個擔憂，從業界的觀察看並不誇張。簡美營造總經理陳元昱指出，傳統合建裡，建商出資、整合、興建，要負最終開發責任；但全案管理業者多半只是協助推動，不參與投資，也不承擔最後成敗，工程品質、成本超支或履約出問題時，責任未必像建商那樣明確。
陳元昱用一個比喻講得更白，找全案管理做自主都更，「就像自己組裝電腦，不像買品牌電腦，有壓力測試，也有售後服務。為什麼品牌電腦比較貴？因為它背後有品牌責任。」他指出，全案管理公司若沒有建商的背景與承擔，等於少了那層保固。他並點出一個少有人談的現實，實際在推動自主都更的全案管理從業者，多數是仲介出身，真正土木、結構背景的專業人士並不多。
也因為全案管理目前仍是修法草案中的擬議角色、規範尚未到位，住戶更需要自己把關。熟稔都更的律師蔡志揚就指出，草案雖將全案管理納入實施者，但相關規範與配套並未說清楚；大華不動產估價師事務所所長張義權則主張，應設立資本額或專業門檻，避免任何顧問公司都能宣稱自己在做全案管理。
對住戶來說，這些爭議可以化成幾個出發前該問清楚的問題，包含有沒有甲級營造資格與完工實績？銀行授信部分，全案在銀行端借得到足額重建費用嗎？所有權人是否要擔任共同借款人？這個案子到底誰負什麼責任？發包、金流是否透明、可被檢視？這些問題沒有答案之前，不該急著簽約。
老屋還能等多久
講到這裡，真正該回答的問題其實只有一個：建商不來了，你家的房子接下來怎麼辦？答案要看你的社區屬於哪一種。
第一種，你家還有條件吸引建商。如果基地夠大、地主共識高、地段也有價值，那麼建商與你合建仍是合則兩利。這種社區現在最該做的，不是繼續等建商上門，而是反過來主動出擊，找都市更新學會、建經公司或建商評估，問清楚自己的條件值多少。也要趁早把社區意願盤點清楚，免得上了談判桌才發現各有各的算盤，讓整合愈拖愈難。
第二種，建商大概不會來，你得認真考慮自主都更。如果屋況有急迫性、地主共識又高、也有人願意帶頭，自主都更可能是唯一的出路。但要走這條路，得先有心理準備，成本和風險從此是自己扛。第一步是找都市更新學會諮詢，搞清楚信用保證等配套的最新進度，並在責任、資格與金流機制都確認清楚之前，不要把房子交出去。
自主都更不是萬靈丹。少了建商分潤，也少了建商承擔風險。它可能讓你保留較多權益，但也意味著成本與責任，全部回到自己身上。
說到底，這一輪成本風暴真正暴露的，是老屋住戶一直很難面對的現實：等待已經不再是安全的選項。建商會來，就趁早把條件談定；建商不會來，就趁早看清楚自己有沒有本事下場。因為當建商開始退場，時間就不再站在老屋這一邊。
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