- 隨著市場信心回暖以及減息利好消息帶動，住宅成交量及樓價在整固期中均呈現穩中向好的趨勢；第三季住宅成交量將較去年大升63%至16,700宗水平，而樓價亦在季内平穩發展；
- 甲級寫字樓市場第三季的淨吸納量錄得40.1萬平方呎，創2019年第二季後單季新高；整體租金雖然按季續跌0.8%，但中區超甲級寫字樓租金按季逆市微升0.6%；
- 第三季核心區一線街舖平均空置率稍微回落至8.3%水平，當中以銅鑼灣和旺角的租賃活動最爲活躍；各區一線街舖租金按季調整幅度均在正/負1%以內，相信租金水平將逐步靠穩，料全年跌幅約 -1% 至 -2%。
香港 – Media OutReach Newswire – 2025年10月8日 – 全球領先的房地產服務商戴德梁行 | Cushman & Wakefield 今天發表香港房地產市場2025第三季回顧及展望。受按揭息率回落及股票市場向好等因素支持，加上發展商繼續積極以低開策略推售新盤，住宅市場交投勢頭延續，每月成交量維持超過五千宗，至第三季住宅買賣合約總數達約16,700宗。甲級寫字樓方面，受香港首次公開招股（IPO）增長及股市上升的勢頭帶動，第三季淨吸納量及新租賃成交繼續保持活躍，以中區的表現最爲亮眼。雖然整體寫字樓租金仍然因待租率高企而受壓，但中區超甲級寫字樓租金初現上升。至於零售市道方面，年初至今零售業銷售貨額跌幅逐步收窄，第三季核心區一線街舖平均空置率亦稍微回落，一線街舖租金按季跌幅溫和。
甲級寫字樓租賃市場：租賃需求及動力增強 中區超甲級寫字樓租金表現靠穩
在金融板塊復甦及首次公開招股(IPO)集資帶動下，香港甲級寫字樓需求和租賃動力增強。季内錄得113萬平方呎的新租賃面積，使今年首三季累計共錄得逾337萬平方呎，已高於2024年全年總和。整體租金於第三季按季跌幅收窄至-0.8%，當中中區超甲級寫字樓租金較其他分區表現亮眼，開始止跌回穩並按季輕微回升0.6%。供應方面，位於銅鑼灣區的港島壹號中心於第三季竣工(約46.3萬平方呎)，但由於季內錄得正40.1萬平方呎的淨吸納面積，為2019年第二季後單季新高，使第三季整體待租率略為下跌至19.2%。
戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝先生表示：「香港甲級寫字樓市場於第三季延續活躍表現，受惠於金融業回暖及IPO活躍勢頭，帶動來自相關企業以及上下游行業的租賃需求。而中區作為金融機構的首選地段，在本季表現尤為突出，約佔整體新租賃面積三成，新增需求不乏來自對沖基金及財富管理公司，反映高端金融服務業正積極部署擴展策略。」
他指出：「值得留意的是，中區寫字樓的租金跌幅在本季進一步收窄，尤其在8至9月期間已見止跌回穩跡象。當中，中區超甲級寫字樓租金更按季微升0.6%，顯示市場對優質辦公空間的需求正穩步回升，相信市場表現兩極化的趨勢會越見明顯。隨著年內新增供應持續釋放，市場仍面對一定挑戰，然而鑒於頭三季度的租賃氣氛較早前預期為佳，我們調整2025年全年整體寫字樓租金預測至下調4%至6%的幅度。」
商舖租賃市場：零售表現漸趨穩定 平均空置率按季下調 租金跌幅進一步收窄
在第三季的首兩個月，香港零售業銷售貨額漸趨穩定，按年錄得2.8%升幅。若單看八月份，零售總額按年增長3.8%，為連續第四個月錄得增長，反映市場逐步走出過往的疲弱階段。隨著股市表現向好，加上政府積極推動旅遊發展，本地消費氣氛漸趨穩定，旅客數字亦維持增長，對整體零售市場情緒起了提振作用。因而， 今年一月至八月期間，本地零售銷售額總計2,451億港元，相比去年同期跌幅收窄至1.9%。在各主要零售類別中，”藥物及化妝品”和”食品、酒類飲品及煙草”繼續錄得溫和增長，按年升3.8%和0.8%。
第三季核心區一線街舖平均空置率由上季度的9.7%稍微回落至8.3%水平，當中以銅鑼灣和旺角的租賃活動最爲活躍，分別下調至7.9%和5.3%，主要收受惠於旅客人流穩定且租金已調整至理性水平，吸引各類型零售商進駐；季內中環和尖沙咀的空置率則分別輕微上升至10.0%和10.6%。
核心區一線街舖租金方面，銅鑼灣、中環和尖沙咀按季跌幅均在1%範圍內，旺角則大致保持平穩，按季輕微升0.1%。有見各核心區街鋪租賃活動不乏承接力，加上業主在議價時更趨向理性和務實，相信租金水平將逐步靠穩，料全年跌幅約 -1% 至 -2%。至於餐飲租金，各區變幅在正負1%內，但整體餐飲租務活動仍相對淡靜，相信短期內餐飲租金仍然有議價空間。
蕭亮輝表示：「自通關以來，市場上接連錄得零售品牌在香港開設首店的租賃活動。2025年首第三季期間，我行錄得至少91個非本地品牌在來港開設首店的個案，當中以餐飲類別佔比最高，其次爲時裝及運動優閑類別。值得留意的是，當中約六成的零售商選擇把它們在港的首個據點定在四個核心區內。此外，在這91間首店中，來自亞太地區的品牌佔41%，內地品牌的緊隨其後 (39%)，可見香港仍然是內地及國際品牌青睞的熱門據點。若聚焦銅鑼灣，除了啟超道和羅素街這兩條一綫街外，附近的白沙道、恩平道、蘭芳道等一帶近期聚集了不同的新開時裝店、潮牌和烘培店，深受年輕一代和遊客歡迎而為銅鑼灣街區帶來了穩定人流和活力，亦帶動了相關舖位的租賃需求。另外，我行亦樂見政府在最新一份《施政報告》中著墨推動「寵物經濟」，將能爲零售市場開拓客源及提升顧客消費體驗，為零售商與餐飲業營運者迎來發展機遇。」
住宅市場： 第三季樓價維持整固趨勢 租金持續上升
隨著股市表現向好、資金持續流入，香港住宅市場延續第二季的回穩勢頭。第三季住宅買賣合約總數約16,700宗，按年大升63%。當中，一手市場保持活躍，佔七至八月總成交逾三成，不少發展商透過貼市定價及優惠條款吸引買家，尤其在中小型住宅方面，市場入市意欲明顯回升。季内，9月份美國聯儲局宣布減息0.25厘，為本年度首次減息，本港多家銀行亦相繼跟隨下調住宅按揭利率，變相降低入市門檻和成本，相信有助進一步刺激住宅市場需求。
戴德梁行執行董事及香港研究部主管鄧淑賢女士表示：「隨著資金環境逐步寬鬆，加上住宅租金回報持續上揚，買家入市意欲提升，支持住宅成交自今年三月份起一直維持在每月5,000宗以上。另外，9月份美國聯儲局宣布減息0.25厘，為市場釋出正面信息，有助樓市在整固期中逐步走出谷底。根據差估署數據，整體住宅樓價指數自今年三月份低位後逐步回穩，於三至八月份累計回升1.3%，令首8個月累計跌幅收窄至0.2%。」
她續稱：「同期，住宅租金指數在外來專才和非本地學生帶動下首八個月亦錄得約3.2%的升幅，反映租賃市場表現穩健。展望後市，若美國年內再度減息，港元拆息有望進一步下調令資金成本下降，使租金回報更具吸引力，促使部分投資客及租樓人士入市，為香港整體樓市成交量和售價提供正面支持作用。預期2025年全年成交量可達到58,000至60,000宗，而全年樓價有望止跌回升至2%內的水平。」
戴德梁行香港估價及顧問服務部高級董事黎劍明先生指出：「第三季樓市氣氛持續改善，尤其在中小型住宅市場表現尤為突出。根據本行追蹤受歡迎屋苑樓價表現，各類市場均錄得按季升幅，反映市場承接力逐步回穩。當中代表細價盤的沙田第一城回按季升3.8%；代表中價市場的太古城按季亦升1.9%；而代表豪宅市場的貝沙灣亦見1.5%的按季升幅。最近我們收到的銀行詢價量雖然比五月高位稍微回落，但仍然屬於年内較高水平，顯示市場活躍度維持，當中亦不乏連租約的樓盤成交。買家入市興趣集中於細銀碼物業，尤其是樓價介乎港幣500萬至600萬以下的中小型單位。配合銀行現金回贈及減息預期，相信此類物業的成交量將持續高企，成為推動整體住宅市場復甦的主要動力。」
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（由左至右）戴德梁行香港估價及顧問服務部高級董事黎劍明先生、戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝先生及戴德梁行執行董事及香港研究部主管鄧淑賢女士。
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