文／謝曉菁
「碳權（carbon credits）」過去常被視為製造業、科技業議題，但隨著淨零排放、碳費及企業ESG要求逐步發展，影響範圍也延伸至房地產。房仲江晨慎指出，未來房子除了比地段、價格與生活機能，建築物本身的能源效率、碳排表現及綠建築認證，也可能逐漸成為企業選址、購屋及不動產投資時的考量因素，尤其商辦、工業不動產受到的影響可能更為直接。
江晨慎表示，碳權是企業或組織透過減少溫室氣體排放所取得、可供交易的減碳額度，企業可依相關制度透過碳權抵換部分排放。不過，對一般住宅而言，目前不是「買房就要買碳權」，真正與房市較密切的影響，是來自政府的減碳政策、建築節能要求，以及企業因ESG目標而改變的不動產需求，「未來建築不再只是比地段，也比『節能能力』」。
江晨慎分析，首先受到影響的是新建築的規劃方向。過去建案競爭多集中在地段、品牌、建材及公設，但隨著節能減碳受到重視，綠建築標章、高效率空調、節能玻璃、隔熱建材、太陽能設備、雨水回收及智慧能源管理等設計，未來的重要性可能持續提高。
他表示，這類「綠建築」可降低能源消耗與碳排放，不僅有助於降低管理成本，也更容易受到企業租戶與購屋族青睞。
不過，建築「變綠」也有成本。江晨慎指出，建商若導入高效率空調、節能玻璃、低碳建材、智慧照明及再生能源設備，初期營建投入可能增加，部分成本也可能反映在產品售價。不過若能有效降低後續能源及維護支出，長期持有成本也有機會下降，因此買方未來看房時，除了比較單價，也可進一步觀察住宅實際節能效益。
相較一般住宅，商用不動產面臨的改變可能更加明顯。江晨慎表示，大型企業及國際企業近年愈來愈重視ESG與減碳目標，辦公室選址除了交通、租金及地段，也可能將綠建築認證、能源效率、能源管理及碳排資訊納入考量。若企業對供應鏈及營運據點的減碳要求持續提高，節能表現較佳的辦公大樓，可能更容易爭取重視永續議題的企業租戶。
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此外，屋齡較高、能源效率較差的老建築，也可能面臨升級壓力。江晨慎認為，老屋若存在空調設備老舊、外牆隔熱效果不佳或公共用電效率偏低等問題，不只能源支出較高，與新型節能建築競爭企業租戶時也可能較為吃虧，未來屋主可能需要透過設備汰換、外牆改善或公共設施節能等方式提升競爭力。
工業不動產同樣是值得觀察的市場。江晨慎指出，台灣科技、半導體及高科技製造業持續推動減碳，企業對廠房能源效率及園區永續條件的要求也可能提高，因此具備節能設計、能源管理能力的廠辦及工業不動產，未來在企業選址市場的重要性可望增加。
至於一般購屋族，短期內感受到的並非直接參與碳權交易，而是住宅產品本身的改變。江晨慎表示，未來看房除了格局、坪數及公設比，社區公共用電、空調及照明效率，甚至太陽能、節水設備、電動車充電設施及智慧能源管理，都可能逐漸成為買方比較社區條件的項目。
以新竹科學園區、竹南科學園區及苗栗產業聚落周邊房市為例，江晨慎認為，當科技企業更加重視ESG及淨零排放，相關從業人員及企業對居住、辦公及生產空間的需求也可能跟著改變。竹南、頭份等科技產業聚集區的新建案，若導入綠建築、智慧節能或電動車友善設施，未來在產品差異化上可能較具優勢。
不過，江晨慎也提醒，不能因此直接認定「有綠建築就一定比較貴」或「節能住宅一定比較保值」。房價仍受到地段、供需、產品條件、利率及整體市場景氣等多項因素影響，節能及永續設計只是其中一環，實際能否轉化成租金或房價溢價，仍要視區域市場接受度及實際使用效益而定。
江晨慎表示，隨著淨零政策持續推進，房地產市場未來可能從過去「地段、價格」的競爭，逐步增加「能源效率」這項條件。對購屋族而言，與其把碳權視為遙遠的環保名詞，不如在買房時多留意建築節能設計及未來能源成本；對企業與投資人而言，建築物能否符合日益提高的永續要求，也可能成為評估不動產長期競爭力的新指標。
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