文／住展雜誌/讀者投稿
文／謝彥安
好的建商往往設法避免發生諸多法律糾紛，消費者也可多認識預售屋可能的法律爭議，本文精要提出幾點法律注意事項供雙方了解之。
首先，預售屋第一個會碰到的問題就是契約，畢竟在簽約當下房子可能還未蓋，這時契約就至關重要，因為魔鬼藏在細節，很多買賣糾紛都與契約有關。
基本上，預售屋契約在法律上稱做「定型化契約」，內政部針對常見的定型化契約訂有《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》。如果契約中有不得記載的事項，如：廣告僅供參考，這部分條款會直接無效；若建商在契約中記載對消費者顯失公平的內容，例如：將未售出部分逕自變更設計，增加戶數銷售，該條款也會讓契約無效。且依《消費者保護法》規定，定型化契約有爭議，應以有利消費者的方式解釋。
此外，依照「預售屋備查新制」，銷售前建商須將契約書報請地方政府備查，以審視內容之「適法性」及「妥適性」。如果送交資訊有誤或違反規定，縣市政府會通知限期改善，未改善將處罰鍰且得按次處罰。
以消費者立場而言，建議購買前先到實價登錄網站確認備查狀況，並核對內容是否與「備查契約」及《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》相同，甚至可使用如新北市地政局新推出的「預售屋契約AI比對系統」進行比對。遇簽約內容不合規定應請建商改正，嚴重時可考慮向內政部檢舉。
掌握契約細節，避開交屋糾紛
針對房屋施工延誤或財務狀況引發的「爛尾樓」風險，建議挑選上市、上櫃的大建商，並記得挑選「履保機制」的契約以獲得多一層保障。
交屋後，首先要檢查屋況有無瑕疵。在法律上，「瑕疵」必須要「有滅失或減少物之價值或效用」，換句話說，必須是會影響房子的價值或功能的，如：水管漏水才能叫瑕疵；若只是單純地板髒污或油漆色差，因僅影響美觀，可能不屬滅失或減少物之價值或效用。而如果發現瑕疵，可依《民法》向建商請求減少價金、解約或損害賠償，但要注意在通知建商瑕疵後，必須在6個月內提出請求，否則恐無法主張。
通常契約中也有所謂的「保固條款」，一般優質建商願意履行保固責任，但若損害是消費者人為疏失所造成，建商可以拒絕修繕。最後，預售屋對於建商有提前集資的功效，對於消費者有取得合理單價的機會，而雙方只要能以嚴謹態度觀察細節、用心溝通，即可避開法律糾紛，創造雙贏果實。【作者為律師、土木技師】
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